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Société Civile Immobilière (SCI)

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Ce que vous devez savoir sur la Société Civile Immobilière (SCI)

Base légale : articles 1845 à 1870-1 du Code civil.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société utilisée dans le cadre de projets immobiliers, et plus largement pour la gestion de patrimoine à plusieurs. Elle ne peut avoir qu’un objet civil : si son activité devenait principalement commerciale, elle serait requalifiée. Dans cet article, nous explorerons les caractéristiques essentielles de la SCI, les avantages qu'elle offre et les principales étapes de sa création.

1.Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI est une forme de société autorisant à plusieurs personnes de détenir et de gérer un bien immobilier. En règle générale, c’est le régime de l’indivision qui s’applique en cas de propriété partagée (chacun possède une quote-part sur l’ensemble du bien). Celui-ci ne nécessite aucune formalité et est applicable par défaut dans le cadre d’une succession. A l’inverse, la SCI est seule détentrice des biens et permet aux propriétaires d’obtenir des parts sociales proportionnelles à leur apport.

2.Caractéristiques de la SCI

  • Capital social : Le minimum de capital social en SCI est de 1 euro, soit quasi-inexistant. Ce capital peut être constitué d’apports en numéraire et en nature.
  • Associés : Une SCI peut être constituée à partir de deux associés. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport, même s’il est possible de fonctionner autrement. Par ailleurs, il est envisageable de créer des catégories de parts privilégiées, conférant des droits plus importants ou moindres (concernant le droit de vote, un droit préférentiel…).
  • Gérant : Le gérant représente la SCI, et peut être une personne physique ou morale. Il est nommé par les associés dans les statuts, ou par un acte séparé.
  • La gouvernance de la SCI : la SCI offre de grandes libertés aux fondateurs. Le Code civil n’impose aucun formalisme aux décisions des associés : elles seront prises le plus souvent en assemblée générale. Cette flexibilité permet aux associés de s'adapter aux spécificités de leur activité et de définir des structures de gouvernance adaptées à leurs besoins.
  • Responsabilité des associés : la SCI se range dans la catégorie des sociétés à risque illimité. En effet, tant qu’ils ont poursuivi la SCI au préalable, les créanciers peuvent agir directement contre les associés.
  • Régime fiscal : La SCI relève par principe du régime de l’impôt sur le revenu (IR), même s’il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier régime s’appliquera par défaut si la société est considérée comme exerçant une activité commerciale (location de biens meublés).
  • Partage des bénéfices : la SCI peut engendrer des bénéfices si les bien qu’elle détient sont, par exemple, louées. Dans ce cas, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.
  • La cession des parts sociales : il est possible de céder ses parts sociales à des tiers en SCI, mais cette option est soumise à la procédure d’agrément (demande d’accord de la part des autres associés). Il faut donc en évaluer le prix suivant des formules spécifiques, puis obtenir l’accord des autres associés. Si ces derniers ne parviennent pas à se mettre d’accord, ils doivent racheter la part. La procédure peut ne pas nécessiter l’agrément si elle concerne des époux, ou encore des ascendants.

3.Avantages de la SCI :

  • Transmission du patrimoine immobilier : lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La SCI confère aux héritiers des parts sociales, qu’ils peuvent vendre.
  • Fiscalité : Lorsque les parents et les enfants d’une même famille sont associés au sein d’une SCI, on parle de SCI familiale. Le bien immobilier sortira du patrimoine des parents afin de réduire leur IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

4.Inconvénients de la SCI

  • Processus de création long et complexe : la SCI est une société, qui plus est civile. Il faut donc respecter toutes les étapes de création (de la rédaction des statuts aux apports, en passant par la publication d’une annonce légale, le rassemblement de tous les justificatifs et le dossier au greffe).
  • Ecart de certains dispositifs de financement : certains crédits bancaires à taux 0% ou de plans d’épargne-logement sont réservés aux personnes physiques, ce qui exclut les sociétés.
  • Responsabilité indéfinie des associés de la SCI : chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, à proportion de leurs parts détenues au capital.

5.Création d'une SCI :

  • Rédaction des statuts : Les associés doivent rédiger les statuts de la SCI, qui précisent notamment la dénomination sociale, l'objet de la société, le montant du capital social, etc.
  • Formalités d'enregistrement : Les statuts doivent être enregistrés auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, accompagnés des documents requis.
  • Publication d'une annonce légale : Une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité dans la région du siège social de la SCI.
  • Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Une fois les formalités précédentes accomplies, la SCI doit être immatriculée au RCS.
La SCI est une forme juridique de société très utile dans le cadre de la gestion des projets immobiliers, et du patrimoine. Elle permet aux associés d’obtenir des quotes-parts (le plus souvent proportionnelles à leur apport) en évitant le régime classique de l’indivision, et de bénéficier d’obligations fiscales plus avantageuses. En revanche, la création d’une SCI est complexe : cela implique la rédaction des statuts, l'enregistrement, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation au RCS. Il faut aussi prendre conscience que les associés seront responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. 
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